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厦门房价大幅回调,房价出现“阶段性见顶”

2018-08-06 11:44 来源:光明网-时评频道 
2018-08-06 11:44:12来源:光明网-时评频道作者:责任编辑:王营

  作者:盘和林

  福建厦门楼市在最近几天频上热搜:“地价腰斩”“房价跌上万元”,与此同时,一些“厦门楼市开始崩盘”的言论也开始流传,不过,这些文章和言论真实性却遭到不少业内外人士的质疑。记者通过走访了解到,目前厦门二手房市场确实出现了价格回调现象,且观望气氛浓厚,但新房价格仍较为坚挺。

  也就是说,厦门房价在调控一再升级的背景下,打破了中国房价“只涨不跌”神话的观点是基本成立的,但“房价崩盘”有些言过其实了。而且从国家层面来说,“坚决遏制房价上涨”的信号准确、清晰、强烈,类似厦门房价出现下降或者房价不再单向上涨或不只是个案,房价阶段性见顶是一个可以预见的普遍趋势,国内二三线城市乃至于主要热点城市或都会出现类似厦门房价一样的“回调”,而不再是大幅上涨。

  厦门的房价上涨和回调都有一定特殊性,尤其是飙升的速度和回调的幅度都相对“极端”。但其背后都是基于预期收益率,这与全国房价上涨的逻辑是基本一致的,具有代表性和同性价值。

  从表面来看,除了限购政策以外,地价下跌直接导致厦门房价下跌。从地价和房价之间的关系来看,地价是房价的基础,没有地价就谈不上房价,土地价格的高低决定了房价的高低。与国家相关政策步伐一致,目前厦门出台政策持续加大土地的供应力度,落实房住不炒稳定预期,导致供给超出预期土地流拍,成本下降房价自然而然就下降。应该说,加大土地供应仍是调控房价的杀手锏。

  同时,市场规律告诉我们供求决定价格,厦门房价比肩一二线城市当然是与超额的需求分不开的。不过,构成厦门超额需求的因素,一部分是看好居住环境真正的需求者,另一部分是看好投资机会的逐利套利者。

  据有关统计资料显示,2017年厦门全体居民人均可支配收入46630元,平均房价高峰时5-6万/平方米。厦门的购房需求绝大多数或由外地投资者构成,价格泡沫严重,而当前这个时期大多数投资者都处于观望期。这也是厦门此轮价格回调幅度之大、之快的原因所在。在严厉调控措施等预期发生改变时,房价会出现大幅、快速回调,这是值得警惕的。

  不过,无论是政策的调控升级,抑或是市场价格到一定高点的正常回调,核心都是预期收益率,因为预期收益率往往走在实际影响因素的前面,造成价格的波动。这也是此次中央政治局会议释放“坚决遏制房价上涨”信号之后,整个房地产市场都寒颤的原因所在。未来,明确的预期仍是房地产调控的重要选项。

  之所以说房价阶段性见顶,是因为虽说宏观环境宽松,但却不是大水漫灌,有关方面对实体经济定向宽松意图明显,意在防止货币政策助推房价上涨。整个房地产市场的情绪都会随着调控的加紧转向低落,而从目前政策的趋势来看,房地产调控政策只会越来越紧不会松绑。

  从行业发展的周期来看,我国房地产行业已经进入行业发展的下半场。不论是从需求、供给、还是从竞争力、利润空间来看,出现类似厦门阶段性“回调”应是大概率事件。目前房价水平远远超出居民可承受范围已经是不可否认的现实,高位运行泡沫明显。投资者也在积极寻找替代品,房地产市场的投资风险越来越大基本形成共识。

  厦门房价回调对我国其他城市的启示意义在于,其一方面给了投资者强烈的信号,中央“坚决遏制房价上涨”的政策已经开始落地,或许比人们想象的还要早一些;另一方面提供了一个难得的窗口期,而稳定的预期来自于房价调控长效机制的出台。(盘和林)

[责任编辑:王营]

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