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开发商“举报自己”,违规合同还有效吗

2018-08-07 16:40 来源:光明网-时评频道 
2018-08-07 16:40:23来源:光明网-时评频道作者:责任编辑:王营

  作者:盘和林

  据每日经济新闻报道,陕西省西安市部分消费者2016年通过签订内部认购合同的方式购买房屋,而且支付了全款。两年之后,开发商竟然以该项目没有预售许可证为由,将12名消费者起诉至法院,要求确认内部认购合同无效。

  “举报自己”,从表面上来看很是荒唐,但若分析一下事件的来龙去脉,不难明白开发商打的是什么“算盘”。开发商当初为了减少审批环节,加快销售进程,尽早确定客户,没有按照法律规定就与消费者签订了内部预售合同。而如今,鉴于房价由7000元涨至2.5万,开发商想要通过举报自身违规,将交易作废,收回曾经的房屋,并再次出售,赚取其中价差。

  有关开发商无证销售之后反悔的行为,仅在西安就不只这一例:紫杉庄园项目,在2016年4月与用户签订内部认购合同,今年2月份西安闻天科技实业集团有限公司告知住户,当初没有取得预售证,合同无效,该案至今未宣判;西安的感恩时代广场2013年至2017年间在未取得预售证的情况下,与业主签订协议书,之后单方面撕毁购房协议。除此之外,还有宝枫佳苑、世茂都、皇城九号等等案例。

  那么,这些明显具有“违规”的合同还有效吗?

  应该说,不仅合同有效,开发商还需要承担违规所带的消费者损失赔偿责任。从商业伦理来看,开发商“举报自己”,是一种严重背离契约精神的行为,会扰乱正常的市场秩序。在2016年及以前,由于房地产交易市场监管制度还不够完善,很多开发商为了加快资金回笼速度,都选择在没有拿到预售证的情况下与业主签订内部认购或者认筹协议。假如对这种行为不予惩罚,可能会有更多开发商效仿,危害更多业主的切身利益,不利于我国房地产市场的健康发展。

  从法律的角度来看,开发商“举报自己”的行为也是与《合同法》基本原则中平等自愿、诚实信用和公共利益等背道而驰。开发商在没有取得预售证的情况下,与消费者签订内部预售合同,并长时间未进行告知,该交易行为存在欺诈成分,违背了交易双方平等自愿的原则。而开发商单方面撕毁协议,状告自身,逼迫业主交回住房的行为,更是将诚实信用原则置于脑后。我国《合同法》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中规定,在开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的情况下,开发商应当返还购房人已经支付的购房款及利息,并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

  从上述规定不难看出,开发商是要承担赔偿责任的,具体到西安的案例来看,应该是合同继续有效,假如合同由于预售证等无法补办而消费者愿意退房,则开发商应该补齐目前市场差价,并承担赔偿责任。

  那么,“违规”的合同是否违背合法原则呢?

  《合同法》中的合法原则有两层意思,一是当事人订约和履约必须合法,二是当事人必须遵守社会公德,不得违背社会公共利益。同时,《合同法》还规定,当事人双方依法就经济合同的主要条款经过协商一致,经济合同就能成立。

  在开发商“举报自己”案例中,从消费者的角度而言,是完全依法签订的经济合同。同时,按照我国《合同法》《民法》《消费者权益保护法》等立法精神来看,一般来说要倾向性保护处于弱势的当事一方。

  因此,法律应该支持合同真实有效,至于违规之处,应该依据《合同法》基本原则中遵守法律、不得损害公共利益原则,判定开发商承担不利责任,维护消费者的权益,这也是维护公共利益所在。有关部门应该责令开发商尽早补办相关证件,使协议合法化,并对由此所造成的延长交房等消费者利益损失,予以赔偿。(盘和林)

[责任编辑:王营]
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