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出台房地产税须注意税负转嫁问题

2018-08-13 11:25 来源:光明网-时评频道 
2018-08-13 11:25:56来源:光明网-时评频道作者:责任编辑:王营

  作者:盘和林

  近日,房地产税再次成为社会关注的热点。据业内分析人士,7月31日中央政治局会议指出,“加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制”,指向了房地产税。据21世纪经济报道,今年4月份,房地产税法草案曾在系统内部征求过意见,省级人大、省级财政等相关部门都参与其中。有参与人士表示,草案对各方面因素都有考虑。

  房地产税收之所以引起舆论热议,是因为其作为一项税收本身所具有的功能定位,被赋予了至少三个方面的特殊使命。首先,作为一项税收最基本的功能就是对居民收入进行再分配,促进社会公平。其二,既是作为宏观财政政策调控手段,其必然有调控市场的作用,直接反映在由于成本的增减而导致价格的变化,进而调节供求,平衡市场。这也是在目前房价高位阶段社会大众对房地产税控呼声较高的原因。其三,房地产领域的税收一直都是地方财政收入的主要来源,相关税法征收标准的确立会对政府的财政收入产生较大的影响,并最终影响政府绩效。

  制定房地产税,需要从税收原理来考虑问题,比如说房地产税的最终税负归宿问题,须防止出现税负转嫁等情况,即转嫁到租客或者刚需购房者身上,否则房地产税未必能打压房价,或许还会促使房租、房价上涨等,最终损害刚需一族的利益。

  目前,国际上对房地产征税税基主要包括房地产市场评估价值、房地产原值、土地价值、租金、面积五种类型。据最新消息称,我国房地产税将按估值方式征收,并在今年进入立法程序。

  事实上,房地产税收作为一种资产性税收,无论以何种价值作为税基,其都会最终对房地产价格产生影响。我国以房地产市场价值和原始价值进行综合评估作为税基,对于纳税人来讲更为公平。同时对于政府来讲,采用市场评估价值更有利于税收的持续增长,保证地方财政收入。

  但是,采用评估价值作为税基现实可行性并不高,并且在土地资源日益紧张的今天,其并不能像土地价值为税基那样促进资源有效利用。在房地产税收探索阶段不必过于苛求,但这是需要相关部门日后渐完善的地方。在租赁市场日益繁荣的今天,同时将租金纳入税基范围,形成综合性的税收制度,也值得考量。

  除了税基,房地产税的最终税收归宿是在规则制定过程中需要特别关注的。这里不得不提的是税收转嫁。所谓税收转嫁,指的是税收负担的最终落脚点不完全是法定纳税人,而是经济纳税人。简单地说,就是税收承受者未必是表面缴税的人,例如房地产税表面上看是持有者缴税,但或许最终承受者是租客。

  作为一种价值量比较大的必需品,通常来讲其需求价格弹性是等于1的,但从我国现实情况来看,房地产尤其是住宅型房地产其需求价格弹性是大于1的,房地产需求量对价格的反应比较敏感。这就意味着,当对房地产开始征收税收导致房地产价格变化时,房地产持有者的反应是大于房地产的需求者的,那么最终房地产税收将大部分由需求者承担,持有者承担的相对较少。

  这是眼下房地产征收税收的一个困境。目前来看,各方对房地产税收对房价的调控寄予厚望,想借此打击投机性的房屋囤积,同时控制房价以促进市场真实供求关系的平衡。从房地产市场的现状来看,税收也有可能损害房地产刚需者和居住性持有者的权益。

  综上所言,建立房地产税收的长效机制,需要综合租赁市场,建立更加完善的综合性现代房地产税收制度。同时,先调后规,调整房地产市场大方向纠偏轨道之后,制定有关税基税率、税收方式更加精细化的标准,保证在打击投机客的同时不损害民众的利益,真正达到稳定房价、保障民生的目标。(盘和林)

[责任编辑:王营]

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