作者:盘和林 中国财政科学研究院应用经济学博士后
一般情况下,每年的9月、10月都是房地产市场较为重要的时间窗口期。现在距离9月不到20天了,可业内对于即将到来的“金九银十”,基本持谨慎态度。
所谓的“金九银十”,是一个随时间季节而消费的金融概念,按照人的收支消费心理,秋冬两季交接的时候,家庭消费会明显增加。于楼市而言,开发商为了缓解年终资金周转和财务报表压力,通常会在9月、10月大量推盘,这个时候人们的消费心理比较松动,所以消费额会明显高于其他月份。因此楼市的“金九银十”并非基于刚需而产生的,在很大程度上受消费者“心情”带动。
从消费者角度来讲,“金九银十”是一个被扭曲了的消费者剩余,即消费者愿意支付的最高价格(开发商标出的高房价)和实际支付的价格(打折)之差。这种扭曲的消费者剩余,并不构成实际收益的增减,但其主观的心理感受会直接影响消费者的偏好,并最终刺激消费行为。也就是说,楼市的“金九银十”并非能让消费者真正得到实惠。
房价不断上涨,是近两年楼市“金九银十”趋势逐步减弱的根本原因所在。数据显示,2016年我国9月、10月的商品住宅销售面积远不及11月,2017年亦是如此。2017年登顶的是12月的商品住宅销售面积,为71199.027万平方米,足足是9月销售面积的3倍。由此可见,若叠加了政策和高房价等因素,市场预期将被大大抑制。
不过,目前楼市调控政策的高压态势,促使社会形成了房价短期内难以上涨的市场预期。7月31日中央政治局召开会议,表明要坚决遏制房价上涨。时隔一周,8月7日住房和城乡建设部又召开座谈会,明确提出对楼市调控不力的城市要坚决问责,对房地产市场的调控越收越紧让其毫无喘息机会。一向有“最难买房城市”之称的福建省厦门市,其房价出现大幅回落就是一个最好的反映。
市场预期传导至楼市需求及房价的上涨或下落,并非空中楼阁。除了政策预期以外,当前房企资金紧张、房价和家庭债务比例居高不下,都是无法忽略的显示。据数据显示,目前我国房企资金的自有资金占比已达60%-70%,这始于今年初的房地产去杠杆。总体而言,房企大量推盘的空间被限制,再加上各地的“限购限贷”等政策,导致无论是作为供给侧的房企,还是作为需求侧的购房者,用资金杠杆撬动楼市“金九银十”的可能性几乎都不存在。
此外,我国家庭负债率由于房贷原因已经到了一个极限,从消费者角度来说,也不敢再无止境的加压购房。当下,我国家庭最新房贷的债务率为34.29%,住户各类贷款占住户存款比高达63.48%,也就是说,居民用于楼市的资金几近为零了。
窃以为,随着部分城市房价微幅下跌,购房者可能会对购房预期进行调整,但目前更多是持观望态度。这也就意味着,房地产商降价对消费的刺激作用,将会大打折扣,因为对消费者来讲,在政策的强压下开发商不可能大幅推盘,而需求者也不会进行羊群消费,今年的“金九银十”,可能会成为一场幻影。(盘和林)
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