住宅70年自动续期：亦喜亦忧的居住权

　　作者：刘桂明 《民主与法制》周刊总编辑

　　千呼万唤的《民法典各分编（草案）》终于面世了。在首次提请全国人大常委会审议的物权编（草案）中，让我们眼前一亮的是，草案专门规定了居住权，并对住宅建设用地使用权期间届满续期问题作出原则性规定。

　　所谓居住权，是指居住权人有权按照合同约定并经登记而占有、使用他人的住宅，以满足其稳定生活居住需要。当年，罗马人创设居住权制度，是为了保障部分社会弱势群体的基本生存权利。因为这项制度将物的所有和利用相分离，有利于物尽其用，充分发挥物的使用价值。现在，我们规定居住权，是为了认可和保护民事主体对住房保障的灵活安排，满足特定人群的居住需求，也有助于为公租房和老年人以房养老提供法律保障。

　　居住权一般有时间性，其期限一般为长期性和终身性。一般情况下，这个期限可由当事人在合同、遗嘱中确定与约定。如果没有对期限作出明确规定，那就应当推定为居住人终身居住。于是，又有了此次《民法典》物权编（草案）中关于住宅建设用地使用权届满续期的最新规定，这也算是对近几年来国内所谓“70年产权”现象的及时回应。有人开玩笑说，我们不要“爱你一万年”，我们需要“住你100年”。

　　玩笑的背后，是尴尬的现实。

　　关于住宅建设用地使用权期间届满续期的问题,全国人大常委会法工委主任沈春耀在此次常委会会议上，向常委会会议作了详细说明。他说，根据党中央批准的有关工作安排,该项工作由国务院有关部门研究后,再由国务院提出有关法律修改议案。目前,还没有看到国务院有关部门提出的方案和相关议案。但是，此次物权编（草案）根据现行《物权法》第149条、《城市房地产管理法》第22条等规定,作了一个原则性规定，即：住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定。国务院正式提出修改有关法律的议案后,再进一步做好衔接。

　　对于住宅建设用地使用权届满自动续期这个问题，近几年学界争议不断。比如自动续期的时间到底是多长、自动续期后是否需要缴纳费用等问题，一直无法达成共识。现在，法律作出了规定，是否意味着达成了共识呢？

　　著名资深专业律师王才亮指出，10年前的《物权法》只规定“自动续期”，没有规定要缴费用的问题。此后，关于住宅建设用地使用权期间届满续期问题，屡屡有人要超越法律收费。在遭到反对后，又一直有人推动法律修改，并且确实有效。现在看来，在此次民法典制订中，收费派的观点占了上风。物权编（草案）对现行《物权法》规定的“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”后面加上了“续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定”。如果草案如此通过，将来修改物权法等加上收费的规定就成了必然。

　　作为此次民法典（草案）的新增内容，“居住权”和“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”的提法，可以说开启了一个新纪元。如果说，这是一喜。那么，对于所谓自动续期的后续收费一事，则是一忧。忧的是，将收费当成解决问题的法宝。

　　不过，从规定来看，自动续期的政策思路目前很明确。即使付费，也提到了“或者减免”的可能性。总而言之，关于自动续期的规定，既有助于破解部分土地到期后续期困难的问题，也有助于不动产相关部门重新研究续期续费问题，进而促进土地市场和住房市场的健康发展。

　　由此可以相信，随着居住权规定的落实，随着住宅建设用地使用权届满后自动续期的规范，未来在租赁住房、保障房和以房养老等项目上，也将逐步落地。居住权来了，未来已来！（刘桂明）

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