作者：盘和林
作为建立“租售并举”住房体系中的一项重要改革，农村集体建设用地建设租赁住房试点正在加大探索力度。据悉，作为全国13个试点之一，北京市到2021年，将供应一千公顷农村集体土地用于建租赁房。目前，北京市部分集体用地已找到合作方并成功签约，预计不久后将正式动工。除了北京市外，其余试点地区也都在加大探索力度。
事实上，最初关于集体用地是否应该入市就争论不断，但是自2016年各大中城市商品房招拍挂市场地王相继出现，房价进入了快速上升通道，超高的利润预期使得各大房地产商不惜掷重金抢占“地盘”，导致面粉贵过面包。
虽然限价限购限贷等政策在一定程度上打压了房地产投机客，抑制了房价的过快增长，但是也导致了双合同、首付贷、一二手房价倒挂等市场乱象丛生，并没有做到真正意义上的降房价惠民生。因此追根溯源，土地仍旧是超高房价的内因，盘活建设租赁房用地，增加市场土地供给并最终降温房价，集体建设用地进入市场具有其必要性。
除了盘活农村土地资源提高土地资源利用率，增加农民土地收益之外，集体建设用地租赁住房探索对于缓解住房用地压力、降低租赁房建设成本方面也具有重要意义。与此同时，其还能有效的统筹城乡发展，为改革土地管理制度带来契机，并且为解决小产权房问题进行现实意义上的探索。
农村集体建设用地建设租赁房试点要想获得成功的关键在于，须将农民合法权益放在突出位置，这是基本前提，否则会引发一系列纠纷，并导致农民参与积极性不高。从短期来看，也不能对其降低房价、房租寄希望过高，正可谓远水难解近渴。
需要注意的是，在集体建设用地上建租赁房，不论从现实意义上来讲还是从政策制度可行性来看都困难重重。从法律法规来讲，农村集体用地的用途是被严加限制的，其主要限定于乡镇企业、公共基础设施等用途，而租赁房事实上属于居住用途，若用于建设租赁房事实上是与相关法规互矛盾的。目前以试点进行政策突破，未来试点成熟之后，恐怕还需要从法律法规上进行修改完善，才真正意味着土地多元供给。
同时，虽然集体用地上建设长租公寓能给农民集体带来持久性收益，但是公租房的建设项目投资大回收期长，需要资金的支撑，而若农民自筹资金，不仅积极性不高，资金规模也小，同时以租赁项目进行融资事实上很难获得金融支持。
如此一来，农村集体用地上建设长租公寓大多借助于资本的力量，那么，这就意味着长租房的利益分配问题是一个巨大的挑战。如何让农民从集体土地上获得更高的收益，而不是沦为资本的利益，这是需要充分考量的。
不得不提的是，作为租售并举的重要一环，集体建设用地建租赁房被寄希望于应对高房价、高租金。从理论上来讲，农村集体用地建设长租房确实可以在一定程度上抑制如今快速上涨的租金。但从目前来看，没有法律上的突破，意味着量并不大，加上实施中的金融支持困难等限制，农村集体用地建设长租房对房价、房租产生的影响实际上是非常有限的。不过长期来看，等到积累一定的数量时，是值得期待的。
若想真正建立长效机制，关键在于试点之后，法律、制度上有多大程度的突破。如完善相关产权制度（所有权、租赁权等所衍生的收益权、金融支持体系），并健全收益分配体系等。这恐怕才是试点的重点内容，而不仅仅是局限于眼下，究竟推出多少农村集体用地来建设多少租赁房。
窃以为，集体建设用地租房关系农民切身利益，除了规范运作也应有序推进，不宜急于求成，应做到企业和个人利益有序协调统一，尤其要将农民的合法权益放在突出位置。相关部门也应当积极的承担起监管职责，防止出现类似“租房贷”等当前租赁市场各种乱象。（盘和林）
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