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问题不只是涨房租,长租公寓监管机制亟待健全

2018-09-13 13:28来源:光明网-时评频道

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  作者:盘和林

  今年夏日,长租公寓一跃成为舆论的中心,当然,这并不是什么好事,以“甲醛门”、长租公寓爆雷、高价抢房源为代表的一系列负面事件,令群众开始了解、监管部门开始关注长租公寓行业。

  9月10日,上海市消费者权益保护委员会通报,2018年至今,长租公寓相关投诉已受理近1400件,同比增长3倍,对于目前市场存在的种种乱象,相关部门的监管亟待加强。

  在“房子是用来住的,不是用来炒的”以及“租售并举”“租购同权”相关背景下,房屋租赁市场逐渐火热,成为资本市场盯上的下一块“蛋糕”。根据中国房地产协会发布的数据来看,2017年中国房屋租赁市场的年租金规模约为1.3万亿人民币,长租公寓部分仅为648亿,市场占有率为5%,远远不及美国的30%以及日本的83%。由此看来,长租公寓市场的确存在着广阔的发展空间。

  不过,对于新兴发展的行业来说,机遇总是与挑战并存,最初掀起长租公寓风波的自如“甲醛门”便是在长租市场机制发育不健全之下导致的恶果。对于长租公寓来说,租下业主房屋之后转租的“包租式”和利用购买和自持物业进行出租的“自持式”是最常见的两种方式,均是利用赚取“租金差”的方式盈利。从资金流来说,空置房屋的时间越长,就意味着越多的租金损失,资金回笼较慢,使企业成本增加,风险加大。加之暑期租房旺季之下房产销售的业绩压力大,又缺乏完整的监管体系,怀有侥幸心理的企业选择在装修完工不久便铤而走险租出房源,最终成为引爆长租公寓问题的导火索。

  而资本的入局更是直接导致了租金的上涨。与当年网约车通过补贴进行价格大战以低价抢占市场不同,长租公寓更多是一个“二房东”的身份,想要抢占市场,足够的房源是必要条件。在资本加持之下,高价拿房显得更加有底气,也加重了爆仓的风险,这样一来,真心想要租房的租客不得不面对高涨的租价。同时,资本入局也使得原本的租金给付机制多了变数,新增的“租金贷”便是其中之一,但这种形式其实是将风险转嫁给租客,侵害租客的利益。在这一点上,8月20日宣布破产并进入破产清算程序的鼎家就是前车之鉴。

  此外,在租赁市场中存在的“押金不退还”现象不可忽视。正如上海市消保委公布的信息,居住安全难保障、押金退还不守约和资金征信存风险是投诉最集中的三大问题。

  从房地产市场发展的大趋势来看,长租公寓是完成房地产市场平稳健康发展长效机制的手段之一,未来会扮演越来越重要的角色。对于目前长租公寓所存在的问题,至少需要从几个方面同时寻找解决措施。

  其一,长租公寓市场的监管机制需要进行加强和完善。房屋租赁市场实际上已经引起了监管部门的重视,如在七月底中央政治局会议上提出的“坚决遏制房价上涨,加快促进房地产市场平稳健康发展长效机制”。住建部也于8月7日提出“对未能实现目标的地方坚决问责”,同时提出大力发展住房租赁市场。

  不可否认,金融资本的进入为整个长租公寓市场带来了活力。但是在初期,投机性的金融资本带来了诸多问题,前文所述的“租金贷”模式就亟待得到改善。而追求短期利润,不顾刚装修房间甲醛问题就直接出租,危害租客健康,更是影响恶劣。这些问题,都需要靠加强监管,推出更完善的规范条例来解决。要知道,作为服务行业,消费者才是主体,服务于消费者才是租赁市场的原始功能。

  其二,从源头解决问题。以租金上涨为例,问题的源头是租赁住房供给量的不足给了租赁机构抬价的可乘之机,在房地产市场已经进入存量时代的背景下,适当利用现有房产补给租赁市场的缺口,以政府和企业联手合作的形式惠及租房者,是解决租赁市场目前存在问题的方式之一。(盘和林)

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