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房企做特色小镇失败,房产开发思维是首要原因

2018-09-14 17:08来源:光明网-时评频道

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  作者:盘和林

  自国家2016年提出发展特色小镇以来,特色小镇以令人始料不及的速度站上了风口,碧桂园、恒大、华夏幸福、华侨城、绿城等房企纷纷布局。据克而瑞统计,截至2018年7月,TOP100房企中有71家涉足或参与特色小镇项目,累计涉及项目数量数百个。

  值得注意的是,房企目前公布的特色小镇项目六成为意向投资项目,签约类约三成,开始动工的部分尚不到5%。因此,从大范围来看,房企特色小镇进展尚处于初期。

  特色小镇不是传统意义上的小镇,其特点在于:坚持特色产业、旅游产业两大发展架构;功能上实现“生产”+“生活”+“生态”,形成产城乡一体化功能聚集区;形态上具备独特的风格、风貌、风尚与风情;机制上是以政府为主导、以企业为主体、社会共同参与的创新模式。2016年,住建部等三部委力推这种在块状经济和县域经济基础上发展而来的创新经济模式,并发布《关于开展特色小镇培育工作的通知》,到2020年,我国将培育1000个左右各具特色,富有活力的特色小镇。今年各省市会推出159个名额。

  随着政策落地,近几年成了特色小镇的快速发展期,有了政策的专项补助资金支持,各大房企也开始争相进入(今年来楼市调控也倒逼着房产开发商通过特色小镇变相开发)。中国房地产金融联盟曾把房企转型特色小镇的模式分为四种:以碧桂园、时代地产为代表的科技型服务小镇;以绿城、蓝城为代表的农业小镇;以华侨城为代表的文旅小镇;以华夏幸福为代表的产业小镇。

  报道中提到,“房地产公司做特色小镇,基本上失败的概率是90%。”笔者认为,始终坚持房产开发思维,是房地产公司在众多特色小镇运营上失败的首要原因。

  特色小镇不同于一般房地产开发,从小镇定位,到小镇选址,再到小镇特色建设以及配套设施完善,其发展需要一个漫长的过程。这期间,小镇发展的主导权会慢慢由市场接替,不再仅仅依靠政府的支持。不过,房地产疯狂买地、筹建的真正目的却还在于快速盈利,并且,房地产行业的资金机会成本很高,大量的资金押宝特色小镇,房地产商要求其具有高额的收益和快速的资金回流速度,从而出现了发展上的矛盾。

  打造好一个特色小镇,最主要的点在于一个“特色”上。任何成功的特色小镇都是建立在对本地文化、产业的深刻理解上,以文化、旅游、特色产业为支撑,配合开发商资源整合能力,但不少房产开发商仅仅是借助特色小镇的概念炒作周边的楼盘,从而导致小镇千篇一律,特色万里挑一。失去了特色的光环,小镇必不会长久发展。

  这就要求开发商在参与特色小镇项目的时候转变盈利思维,认识到特色小镇非镇非区的特点,其代表的是一个地方独具资源禀赋、鲜明旅游特色、特有社区功能为一体的特色产业园,并在建设规划上形成清晰的定位,不要仅仅为了低价拿地逐利前行。

  另外,对于特色小镇的规划来说,地方政府应对本地区进行详实的考察,精准的定位,例如打造历史文化型小镇需拥有明晰的历史脉络和厚重的文化积淀;打造城郊休闲型小镇需要有良好的生态做支撑;打造新型特色产业需要本地独具特色的产业做支撑。这里值得一提的是浙江云栖小镇,如今当地已累计引进包括阿里云、富士康科技、Intel在内的各类企业433家,产业覆盖大数据、APP开发、游戏、互联网金融、移动互联网等各个领域,初步形成较为完善的云计算产业生态,很好地发挥了产业的集聚效应。

  总之,特色小镇建设应继续坚持以政府为主导、以企业为主体、社会共同参与的建设模式,但同时也要处理好成本和收益的关系。在资本走高的今天,平衡产业的收益差异是引导社会资金自发流向具有良好发展前景的特色小镇的一大推手。房地产公司介入特色小镇建设或营运,也应该摒弃固有的开发商思维,在“特色”和“小镇”上多下功夫。(盘和林)

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