作者：朱昌俊

　　日前，上海市浦东新区麦冬路88弄悦城小区的多位业主反映，由于小区紧邻海昌海洋公园等知名景点，不少“二房东”开启“批量租房”模式，雨后春笋般地开出了一间间民宿。而由此引发的“安全隐患”和“扰民之忧”，让业主们饱受困扰。

　　其实，悦城小区业主的遭遇，从全国范围来看并不少见。近年来，民宿、短租房开进住宅小区的现象有一定普遍性，甚至已被视为是一种新的业态。这一方面满足了时下旅游市场的多元化住宿需求，另一方面，也提升了一些空置住宅的利用率。但是，由此带来的安全隐患和扰民之忧，也的确是非常现实的问题。来来往往的陌生人随意出入小区以及制造噪音等，都难免影响居民的生活质量和居住安全。从公开信息来看，近几年全国不少地方都有过相关的投诉，甚至最终闹上公堂。

　　民宿之所以变为“民诉”，主要原因体现在两个方面。一是住宅小区内开民宿，在源头规范上就处于灰色地带。比如，民宿的合法开办一般需要经营者有营业执照、卫生许可证、税务登记证、消防检查合格意见书等一系列资质。但是，不同于传统的宾馆、民宿，一些住宅小区内的民宿遍地开花，恰恰就是打了擦边球，抓住了未办理完整资质、“门槛低”的空子。甚至，像这次引发关注的悦城小区，用作民宿的房屋连产权证都还没拿到，也照样可以在平台上接受预订。这里面显然暴露出种种的不规范。

　　另外，依据《物权法》的规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。但现实中，多数住宅变为民宿都是悄悄进行的，并未征得业主的同意。当然，到底如何来准确界定“有利害关系的业主”，这本身也尚无确切的标准。这或同样也给一些不规范的操作留下了空间。

　　还要注意的一点是，目前全国的城市民宿，多数都由房东交给专业的托管机构负责运营，也就是通常所说的“二房东”。这些“二房东”的介入虽然提高了城市民宿的经营效率，也方便了房主，但是，对其他业主来说，这种大规模的、机构化的民宿开发所带来的影响可能也更大。关于扰民等问题，“二房东”与“房东”之间也很容易形成责任扯皮的现象，这在客观上使得业主的维权也变得更为困难。

　　悦城小区业主的遭遇反映的是一个普遍问题，即在城市民宿快速兴起的今天，它的监管和规范依然存在着巨大的空白。甚至可以说，不少的城市民宿可能处于一种“私下”交易的状态，并未真正作为一种业态和“生意”得到足够的规范。这不仅带来了扰民的问题，也使得民宿消费者的权益保障面临着很大的不确定性。所以，尽快制定和完善城市民宿的监管规范，对一些关键问题的处理在制度上进行明确，有着很强的现实需求。一个大的原则应该是，既给予这类新业态必要的成长空间，也要平衡好其与其他业主的利益，尽量做到趋利避害。

　　并且，由于针对性监管规范的不足，这也导致街道、社区和相关部门在受理相关投诉时面临非常被动的情况。比如，最近云南大理州大理市公安局发布《关于拒绝预订、入住非法经营“网约房”的温馨提示》，点名多个小区存在未经公安机关许可擅自经营“网约房”，请广大游客勿预订、入住非法经营的“网约房”。这里面或许就透露出一种无奈。（朱昌俊）