作者：杨三喜

　　向租客预收的租金数额不能超过3个月租金，企业收取的押金数额不得超过1个月租金，收取押金后，必须通过北京房地产中介行业协会建立的专用账户托管，企业不能擅自动用和挪用。银行业金融机构、小额贷款公司等机构不能将租客申请的“租金贷”资金拨付给住房租赁企业。日前，北京印发了《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》，拟定对收付租金、押金托管、租金贷拨付等方面强化监管，规范住房租赁企业经营活动。

　　业内人士认为，如果这一政策得到严格执行，对于行业来说将有“核弹级影响”。过去一段时间，以蛋壳为代表的长租公寓平台频频爆雷，严重损失了租客和房东的权益，也严重扰乱了租房市场秩序。蛋壳等长租公寓平台之所以爆雷，就在于采用“长收短付”乃至通过银行租金贷变相融资。本应发放给租客的贷款，拨付给了企业，形成了资金池，成为企业扩张的资本，由此走上高杠杆扩展之路。最终资金链断裂，房主收不到租金，但租客预交的长期租金又要不回来，社会和政府不得不为企业非理性的扩展行为埋单。

　　禁止“长收短付”、对押金进行托管、要求金融机构不得将租金贷拨付给住房租赁企业，这些举措瞄准住房租赁市场暴露出来的各类问题对症下药。这些举措落地，就意味着住房租赁企业基本失去了挪用资金池的可能性，也就堵住了住房租赁企业盲目扩展之路。对于规范住房租赁市场，更好保障房主和租客的合法权益，推进租赁并举都具有非常现实的意义。

　　然而，租赁市场相对隐蔽、监管难度较大，执行起来或不那么乐观。实际上，预收租金不得超过3个月等相关规定一再重申，但落实情况并不理想。诸如不准隔断等规定，也没有得到有效执行。所以，政策出台之后，关键还在于执行。

　　政策的落地，有赖于相关企业的自律与配合。规范租赁企业发展的最终目的不是将其“一棒子打死”，而是打造一个良好的市场秩序。政策不断明确、市场规范程度越高，一个合法、规范、专业的市场形成，将更有利于推动市场形成良性竞争，实际上对所有的市场主体都有利。而如此市场的实现，需要企业，尤其是头部企业从长远出发，带头遵守相关规定。

　　另一方面，监管要发力，进一步明确监管细则、加强常态化监管，提高违规成本，让违规者付出代价。值得期待的是，比如租金贷拨付规定是对金融机构的要求，能否挪用相关资金将不取决于租赁企业的意愿。同时，押金监管也引入了行业协会这样的第三方机构，这些都有利于推动监管要求落地。

　　租赁并举是未来住房市场的发展方向，但其需要建立在市场规范完善，房主和住房者的合法权益都能得到有效保障的前提上。为此，有关部门不仅要提高监管水平，还要有更多的税收、金融等优惠政策，让住房租赁企业在合法合规经营的基础上也能有利可图，形成可持续经营模式，而不去走什么邪路、歪路，这也是确保市场健康发展的关键所在。（杨三喜）