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小区公共收益不“糊涂”需完善规则

来源:北京青年报2021-11-24 09:25

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  作者:张淳艺

  上海市某小区业委会向物业公司发函,要求对小区停车收费情况进行核查;在遭物业公司拒绝后,业委会在小区电梯等候厅屏幕上滚动播放物业公司的“劣迹”。物业公司向法院起诉业委会侵犯其名誉权。近日,上海市虹口区人民法院二审判决,驳回物业公司的诉请。

  《民法典》规定:建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共同部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。业主共有部分的经营与收益情况,物业公司必须向业主定期公开,并向业主大会、业主委员会进行报告。但在现实生活中,很多地方的小区公共收益鲜见公布,有的虽然公示了,却不同程度存在“隐瞒收入,虚列支出”问题,严重侵犯了业主的知情权。

  每年少则数十万,多则几百万,小区公共收益成为“糊涂账”,不仅有损广大业主的合法权益,而且容易引发业主和物业公司之间的矛盾冲突。近年来,随着业主权利意识的提高,一些业主纷纷开始较真,起诉物业公司要求公示相关收支明细。除了业主通过法律渠道维权外,有关方面更需要进一步完善规则,保障小区公共收益不“糊涂”。

  首先,设立物管会制度。当前,一些业委会成立难、覆盖率低,成为一些物业公司逃避公示义务的借口。执行主体的缺失,直接影响广大业主充分行使权利。今年新修订的《杭州市物业管理条例》创新设立了物业管理委员会制度,作为对业主自治机制的补充和落实物业管理属地责任的举措。物业管理委员会由街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会、建设单位指派代表和业主代表组成,临时代行业主委员会职责。这样一来,业主监督公共收益有了主体,物业再想瞒天过海没了理由。

  其次,提高物业违法成本。《民法典》仅仅规定了物业公司公开公共收益的义务,对于拒绝公示并未给出惩罚措施。这不免让一些物业公司有恃无恐,即使被业主告上法庭输了官司,也不用付出额外代价。对此,江苏、上海等地纷纷出台措施,提高物业公司的违法成本。《江苏省物业管理条例》规定,“如果物业服务企业未在物业管理区域内显著位置公示经营设施收益收支情况或者公示失实信息的,由县(市、区)价格行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,将被处以1万元以上5万元以下罚款。”上海则是从信用管理入手,对物业服务企业实施失信行为记分,建立“红黑名单”制度。这些做法都值得推广。

  此外,明确收益使用规则。除了收入外,小区公共收益支出往往也是“糊涂账”。我国《物业管理条例》规定,“业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用”。这一规定比较笼统,一些物业公司声称收益补充专项维修资金后结余为零,引发业主质疑和不满。

  去年5月1日起施行的《北京市物业管理条例》对此予以细化,“专项维修资金余额不足首期应筹集金额百分之三十的,百分之五十以上的公共收益金额应当优先用于补充专项维修资金,剩余部分的使用由业主共同决定。”有了这样清晰的规则,可以有力规范物业公司的行为,让公共收益分配更加公平透明。(张淳艺)

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