作者：李一陵

　　据中国经济周刊报道，蛋壳公寓即将赴美上市，将成为继青客之后第二家赴美上市的国内长租公寓服务商。招股书显示，在蛋壳公寓的租户中，通过现金贷支付房租的用户占据绝大多数。2017年、2018年、2019年前三季度，蛋壳用户现金贷付款比例分别为91.3%、75.8%和67.9%。2019年前9个月，蛋壳公寓个人预付款7.94亿元，来自金融机构的预付款高达31.06亿元，两者合计达到39亿元。

　　此前，青客公寓的招股书显示，截至2019年6月底，65.2%的青客公寓租客使用了“租金贷”。

　　长租公寓品牌竞相上市的背后，是企业近年来的快速扩张。蛋壳公寓主要分布在北京、上海、深圳等一线城市，2015年成立至今，用4年时间将旗下房源扩张至40多万间，增长了166倍；青客公寓所掌握的房源也由最初的900多间猛涨100余倍，达到近10万间。快速扩张的背后，两家公司也各自承担了数十亿的亏损。

　　长租公寓企业为租房者改善租房品质提供了便利，但“狂奔”模式亦存在隐忧，其中最主要的莫过于“租金贷”问题。

　　“租金贷”是指企业以租客的名义从第三方金融机构提前贷款一年甚至两年的房租，以便提前从金融机构获得长期租金，用以规模扩张、收储房源、维持团队运营，而租客则分期向金融机构偿还租房贷款。这种模式为企业发展提供了充足的资金，让其以预付款为杠杆，撬动更多的房源。对房客来说，用押一付一而非传统的押一付三、押一付六方式支付房租，也减轻了短时间内的房租压力。

　　但“租金贷”暗藏着难以控制的金融风险。一旦遇到租客大面积退租或其他意外，企业就可能遭遇资金链断裂，无法向房东支付房租。最终，房东要求收回房屋，租客不仅要重新找房，还得继续偿还分期贷款，成了最大的受害者。据不完全统计，2018年以来，共有杭州鼎家、上海寓见等45家长租公寓陆续因资金链断裂、经营不善等原因破产。多家长租公寓机构爆雷之后，国内多地明确发文叫停“租金贷”。

　　去年年底，针对恶意克扣押金租金、违规使用住房租金贷款等一系列租赁市场违法违规问题，住建部等6部门联合发布了《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，重拳整治租赁市场，明确要求严格管控租金贷业务，住房租金贷款金额占比不得超过30%，超过比例的应当于2022年底前调整到位。《意见》的出台，为缺少风险控制的“狂奔”模式踩了急刹车。虽然目前“租金贷”比例呈下降趋势，但是距离规定的底线仍有不小差距。

　　在一个行业的发展初期，由于缺乏健全的行业规范，竞争者众多，容易出现野蛮生长的乱象，谁能够在激烈的竞争局势中跑得更快，谁就能生存下来。随着行业发展，行业发展规范逐步明确，但野蛮生长带来的行业发展隐患并不一定会消除，甚至风险点可能随着时间的推移逐渐放大。

　　在“房住不炒”、鼓励长租的政策背景下，为消费者提供安心、安全的长租服务，既需要监管部门完善监管机制，加大监督力度，也要求企业优化自身模式，主动承担起社会责任，以守护好金融安全为己任，止住盲目扩张的步伐。进入行业发展新阶段，长租公寓品牌必须转变发展观念，创新商业模式，持续改进服务质量，吸引消费者，赢得投资者的信任。当下最直接的一条，莫过于为租房者消除租房的金融风险。（李一陵）