作者：柯　锐

　　近日，浙江省杭州市住房保障和房产管理局在“杭州市二手房交易监管服务平台”上，新上线了“个人自主挂牌房源”功能。据介绍，该功能打破了传统依赖中介机构的房屋销售模式，房东可以自行在平台上挂牌房源，购房者也可以直接和房东面对面交易。

　　房屋买卖不依靠中介，买卖双方直接交易，这个消息引起市场关注。有人称“个人自主挂牌房源”功能的上线，将会打破传统依赖中介机构的房屋销售模式，甚至取代中介结构。

　　这个买卖双方直接对接、交易的模式，的确与现有通过中介进行交易的惯常模式不同。但是，认为这种依托政府机构的服务平台，会取代市场中介机构，并不现实。最关键的问题在于，它未必能够降低二手房买卖中的交易成本。

　　买房者，通过登录政府机构提供的免费平台，直接和房东取得联系，自行看房、谈价格，没有第三方中介参与。如果顺利成交，或许是可以省去上万乃至几万元的中介费用。

　　长期以来，二手房市场上，这种跳开中介自行交易的行为一直存在。这种交易的本质，有点类似我们在路边菜农手上买一把青菜，免除了中介费。

　　但是，现实生活中，无论是二手房的买者还是卖者，大多还是选择了中介服务。这是因为，中介除了提供房源信息、陪同看房之外，还会帮购房者跑银行贷款流程、过户流程等。此间，中介机构体现了两个最主要的价值，一是降低了买卖双方的交易成本，二是降低了房产这一特殊商品的交易风险。

　　交易成本指达成一笔交易所要花费的成本。二手房交易中，这个成本包含时间和货币成本。具体涵盖房源信息、议价协商、看房、签约、合约执行的监督等活动所花费的成本。

　　对于二手房的买者和卖者而言，其中比较突出的成本，是交易过程中要花费的时间精力，此外，确保交易资金安全、防范交易风险，也是二手房买卖过程中要重点考虑的问题。

　　降低交易成本是保证市场经济有效运行的基本原则。在二手房市场上，规范操作的房产中介，基于自身的信息优势、规模效应和机构信用，可以节省人们的时间成本，此外，也可以对交易双方进行监督，减少了道德风险。

　　买房不是简单的事，对于一般家庭来说，涉及到大额资金往来，在购房资金打款安全、贷款以及过户等过程中，减少风险是必须考虑的问题。交易中，中介实际上起到了一定的监管作用。

　　而杭州推出的二手房交易监管服务平台，目前还没有设立资金监管账户，选择自主交易的市民，主要还是基于买卖双方的信任来进行。这样的交易，如果缺乏资金监管，可能会导致出现道德风险，比如购房者交了订金却没有买到手，甚至订金也难以收回。

　　因此，可以预计，短期内，很多人买卖二手房还是会选择中介。目前“个人自主挂牌房源”功能的上线，难以取代二手房中介机构，但是会对中介机构形成一定的推动和促进作用，促使中介更新服务内容。比如，以后可能会出现买卖双方在自行谈好价格的基础上，再找中介提供代办服务。这对中介结构是一种挑战。

　　当然，随着下一步杭州市房管部门继续完善“个人自主挂牌房源”功能，特别是考虑设立资金监管账户，确保打款安全，其作为二手房交易市场的一种补充形式，也能给市民带来更多的选择，这有利于破除当前房产市场上中介一家独大或者几家垄断的局面，也有望促使一些过高的中介费向合理区间回调。（柯　锐）