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以创新挖潜保租房市场

来源:经济日报2022-08-16 10:24

  作者:张汉斌

  日前,国内首批两单保障性租赁住房公募REITs产品分别为深交所和上交所审核通过,保障性租赁住房公募REITs项目成功试点落地。此举对于打通“投融管退”闭环、助力保障性租赁住房金融体系进一步完善,具有重要的意义。

  保障性租赁住房是我国住房供应体系中的重要组成部分,对服务城市新市民、保障低收入人群住房需求等有重大意义。为满足中低收入群体的刚需,各地特别是房价较高的一、二线城市均在积极推进保障性租赁住房项目,因而公共资金缺口较大,同时保障性租赁住房有稳定的租金收益预期,可以通过机制设计和金融创新来吸引社会资金投资。而保障性租赁住房公募REITs,是一种不动产资产证券化产品,可为民间资金增加投资机会,为存量公共资金增加退出通道,盘活沉没公共资金,活跃细分金融市场。从宏观层面而言,其有益于落实中央关于加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举住房制度,增进居民福祉,有利于拓宽保障性租赁住房供给资金来源,更好吸引社会资本参与,有助于房地产行业平稳健康发展。

  未来,我国的保障性租赁住房市场潜力还比较大。推进这一市场规范、长足发展,为相关企业提供创新融资渠道和存量盘活路径,须稳妥施策。

  首先,应严格区分保障性租赁住房与商品住房和商业地产的资金流,既防止流入商业项目催生市场泡沫,又应防范房地产累积风险外溢于保障性租赁市场。比如,对于回收资金须严格闭环管理;项目原始权益人、REITs基金管理人和底层资管计划管理人等信息披露义务人,应定期披露和报告回收资金使用情况等。同时,还应禁止或限制原始权益人再投资空置土地项目或短期项目。

  其次,由于部分保障性租赁住房租金水平不高,不容易满足社会资金收益预期,因此需要设计税费优惠安排,在所得税、印花税以及交易佣金方面实施一定的减免,对于五年以内的短期投资收入不超过总收益50%的REITs,可享受进一步税收优惠。

  最后,首批审核通过的两单保障性租赁住房公募REITs产品,采用了“公募基金+专项资产管理计划”的模式,用公募基金面向战略投资者、公众投资者归集社会资金并投资专项资管计划,由专项资管计划将租金收益权进行资产证券化。有鉴于此,对于专项资管计划的资产负债界定、受托人职责、收益权证券化等相应的法律法规、规章制度,需要进一步完备;对于收益分配比例、负债率限定、信息披露规范等,也应进行监管规制。(张汉斌)

[ 责编:郝悦 ]
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