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没买车位不许开车进小区,物业哪来的底气

来源:光明网-时评频道2022-11-22 15:12

  作者:守一

  近日,江苏南京某小区多名业主向媒体反映,从11月13日开始,也就是开发商通知卖车位的第二天,小区物业便将没买车位的业主连人带车堵在门外。不少业主想登记租用车位,也遭到断然拒绝,被告知车位只卖不租。

  在大多数人看来,物业这种阻拦车辆开进小区的做法,就是逼迫车主去买车位。通常来说,小区车位都有出售和出租两种方式供车主选择。可是该小区不仅只售不租,而且车位卖得比周边小区高出一大截。高价售卖、只卖不租、不买车位不准进小区,该小区的开发商和物业真是蛮横的可以。

  开发商有没有权擅自给车位定高价,物业有没有权禁止不买车位的业主开车进小区?从法律上看,可能存在一定模糊地带。民法典第276条规定,“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”。也就是说这些车位应该优先给业主使用,但是该怎么定价才合理,“只卖不租”算不算违背了“首先满足业主的需要”的规定,至少从法律条文上看是不够清晰的。

  不过,就法律精神来看,开发商和物业的做法显然有问题。业主在小区停车是一种刚需,开发商以车位只卖不租的理由限制车辆进入,那暂时无能力买、不想买车位的业主,就被剥夺了开车进小区的权利,这显然是对业主理应享有权利的伤害。

  小区车位不同于普通的商品,可以通过充分的市场竞争,通过供求博弈来最终确定价格。除了利用公摊面积建设的停车位之外,其他产权车位的供给方是唯一的,是区域内的资源垄断者,如果不对开发商进行一定的约束,开发商漫天要价、只售不租、禁止没买车位业主开车进入的一套动作下来,业主就只能听凭宰割了。

  这几年各地小区停车位引发的争端不少,核心问题其实是一致的,就是小区里的停车位到底该怎么定价,是租是售到底该谁说了算。不同位置、不同品质的小区,很难有一个统一的政府指导价,可是完全放给开发商评估市场定价,一旦遇到野蛮的开发商,就可能出现南京这次的情况。

  要解决这一普遍性的矛盾,很难指望地方政府完全接手,但至少可以出台一些原则性的规定。比如,不得以“只租不售”或者“只售不租”的方式限制业主选择;必须公示小区车位的整体情况,哪些是开发商产权车位,哪些是公摊面积上的车位,哪些是人防车位等等,信息充分透明,有助于开发商和业主更好地对话。

  总之,小区出现车位问题,归根到底还是物业等小区管理者服务意识出现问题。根据民法典规定,占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。既然属于所有业主共有,那么,开发商以及物业服务业主的态度就必须端正,无权以“只卖不租”等方式从车位里抽油水。同时,建立小区业主委员会,把分散的业主意见汇聚起来,也不啻为和开发商及物业进行平等对话、形成有效博弈和监督的一个方式。(守一)

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