作者：沈彬

　　中远两湾城业委会被称为“上海最牛业委会”，他们不仅炒掉了管理小区长达20年的物业公司，还请来专业律师团队和审计团队，全面审计过去20年账目，倒查20年的公共水电及停车费，最终，法院判决前物业公司返还全体业主4000余万元“花账”。

　　这次“史诗级”诉讼的背后，是上海中远两湾城这个超级小区与物业近20年的“恩怨”，也是一条漫长的业主摸索自治、维权之路。

　　中国的房地产高速发展了20多年，但是在业主自治以及处理与物业公司关系方面，却长期发展滞后。业主才是房产的真正的主人，而物业公司只是房产主人请来的服务人员，这么明显的服务与被服务的关系，却在很多时候发生了异化：物业服务变成了物业“管理”，物业公司直接“管”到了业主头上。特别是与开发商有着直接亲属关系的前期物业，往往来了就走不了，甚至反客为主，当起了家，更不要说在服务水准上严重缩水，报花账、虚支费用，侵占广告、车位等业主利益。

　　其实，2007年10月起实施的《物权法》明确了业委会的法律地位，2010年住建部发布的《业主大会和业主委员会指导规则》为业主大会和业主委员会的成立、运营提供了指导。但是，目前很多小区的业主委员会还面临着启动难、筹备难、备案难、决策难、换届难、监管难等一系列问题，既管不了物业，也得不到信任，甚至自家运作都困难重重，更不要说从物业公司嘴里“虎口拔牙”，讨回业主的钱。

　　业委会遭遇的普遍性困难，更显得上海中远两湾城业委会这次诉讼胜利的启示意义重大。那么为什么中远两湾城业委会这么牛？业主自治的道路也是慢慢摸索过来的，从“青铜”升级成为“王者”。小区自2001年以来总共诞生了三届业委会，之前还因为业委会对物业监督不力而一度公信力不高，甚至在2019年12月第三届业委会诞生前，小区还出现过近两年的业委会“空窗期”。

　　首先，“最牛业委会”办事风格民主，以严格的表决程序，团结业主共同维权，做到“人心齐，物业移”。2020年9月至10月间，小区业主召开业主大会对“历年公共收益、物业管理费按实结算部分、维修资金使用进行全部审计”等事项进行决议，获得同意的票权数占比为96.41%，业主大会据此授权进一步维权，让业委会在法律程序上站得稳。一度物业公司还起诉业委会“违反表决程序”，结果，被法院依法驳回起诉。

　　其次，发扬专业精神维权，业委会委托有资质的审计单位对近20年小区的专项维修资金、公共收益、物业管理费，进行专项审计。结果，发现物业一系列“报花账”、侵占业主利益的行为，包括：物业管理费擅自列支1500万元；地下车库停车管理费用虚报250万元；小区公共收益中2000万元被侵占；新增划线车位收入中应属车位产权人的结余是250万元……在审计的基础上依法诉讼维权，用证据说话，让物业无话可说，也就有了如今的胜利成果。

　　法谚有云：“权利在呼唤它的主人”。“最牛业委会”能从物业公司那里讨回属于业主的4000万财产，显示了业主自治的光明前景，也说明业主大会、业委会拥有自我组织、自我管理的专业能力。“上海最牛业委会”的经历也再次说明，业主要认真对待自身的权利，学习以规范、民主、法治的形式获得授权、声张权利、行使权利，相似问题上就一定能得到更好的结果。（沈彬）