作者：熊志

　　买房近三年还收不到房，湖南长沙四十多户业主将逾期交房的开发商诉至法院。2月6日，该起房产纠纷案在长沙市岳麓区人民法院开庭。开发商格式条款中，将逾期交房违约金定为已付购房款的“十万分之一”，引发业主嘘声一片，“违约成本不要太低，难怪迟迟不交房”。

　　是的，你没看错，开发商违约，一天赔“十万分之一”。按照部分业主已付购房款均在200万元左右的数额计算，一天的违约金只有20元左右，一年也只有7300元。对于一套动辄数百万的房产而言，如此低的违约惩罚，几乎连购房款的零头都没有。

　　值得一提的是，即便违约金很低，开发商都不愿意承认违约。报道提到，开发商曾三次通知购房者交房，还曾在报纸上面公开告知交房，然而，等到业主前往收房，看到的却是消防验收、环保备案等竣工验收流程都没走完的房子。

　　开发商违约，几乎没有任何伤筋动骨的代价，无法按期收房的购房者，只能蒙受巨大的损失，想要让开发商支付违约金，还得采取打官司的方式，这无疑是严重的不公平。

　　在开发商看来，“十万分之一”的违约金额标准，明明白白地写在了购房合同中，购房者买房时签订了合同，就只能按照这一赔付标准来索要违约损失。果真如此吗？当然不是。

　　首先，在购房合同中，开发商涉及违约金额的条款，本身就存在矛盾的地方。在注明“十万分之一”的违约金标准的同时，标注了“违约金比率应当不小于第七款第1（2）项中的比率”，该合同第七款第1（2）项为：买受人逾期未付款超过30天的违约金是0.1‰（即万分之一）。开发商凭什么就选择对自己有利的条款？

　　再次，哪怕消费者签合同时知情，但开发商所确定的违约金的支付标准，明显低于正常的市场区间值，这种大幅减轻自身责任，不利于购房人的设计，属于典型的格式条款，本就应该判定无效。

　　房地产行业的相关纠纷中，已经有类似的判例标准可以作为参照。如针对开发商逾期交房的问题，江西高院曾专门发布了《开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》，其中明确提到，“逾期交房违约金的合理范围是日万分之一至万分之三”。

　　所以，关于逾期交房的惩罚，不是开发商在合同中写多少，就只需要赔付多少。如果违约金比利率还要低得多，那开发商哪还有动力按期交房？

　　房地产行业比较特殊，预售制度下的期房交易，不是一种一手交钱、一手交货的买卖，购房者先交了钱，要隔一两年才收房，本身就处在比较被动的地位。所以，违约惩罚维持在一个正常的市场标准，开发商才能够规规矩矩地把房子建好，按期交付给业主。

　　对很多业主来说，一套房倾注了一个家庭的心血和汗水，不管是将没有通过验收的房子交到业主手上，还是交房时间不断拖延，甚至出现交不了房的烂尾风险，对业主来说都是巨大的损失。

　　而比逾期交房更严重的烂尾案例，在房地产市场上，已经出现过不少次了。所以，从行业监管的角度看，更应该加强对开发商的资金监管，提高违法违规的惩罚代价，形成强有力的约束，避免开发商挪用资金，导致已经卖出去的期房出现逾期甚至烂尾的风险。（熊志）