厘清土地出让配套权责

　　作者：黄晓芳

　　近日，广州市规划和自然资源局发布《广州市人民政府办公厅关于加强土地供应及供后监管的实施意见（征求意见稿）》，提出拟供应宗地周边规划的道路、绿地、河涌、独立占地的中小学等明确由政府建设的公共配套设施，应当由政府提前组织实施建设或者同步实施。

　　意见强调，严格限制土地供应与配建的实施范围，严禁配建经营性项目及楼堂馆所项目，原则上不配建道路、绿地、河涌、政策性住房、独立占地的公共服务设施、市政公用设施等。

　　这一做法已有先例。去年9月，北京市政府印发《北京市居住公共服务设施配置指标实施意见》，明确原则上项目级设施由居住项目建设单位投资建设，街道级、社区级设施由政府投资建设。

　　此前多年，不少地方政府出让住宅用地时，在收取土地出让金外，经常附带要求房企承担周边公共设施建设。广州、北京的新规，意味着一些城市正逐步剥离项目外房企承担的公共基础设施代建义务，土地出让中的权责更加明晰。今年4月，广州市规划和自然资源局、广州市住房和城乡建设局联合公布的《关于支持高品质住宅建设的若干意见》对此也有清晰表述，体现“政府的事政府做”的改革方向，减轻企业负担，降低开发成本。

　　这些城市政策转变，一方面是因为我国城市发展正从大规模增量扩张阶段转向以存量提质增效为主的阶段。在过去房地产行业大规模扩张时期，房企可以顺利消化代建配套的垫资，地方政府也可以快速补齐城市发展所需配套，实现双赢。但现在房地产市场供求关系已经发生重大变化，旧有模式难以为继。

　　另一方面，今年8月，住房城乡建设部、自然资源部等3部门印发的《关于完善商品住房销售制度的通知》要求，商品住房项目竣工验收、水电气热等配套设施具备交付条件后，解除资金监管。这些规定，叠加现房销售制度推行后房地产项目回款周期拉长，在当前房地产市场环境下，可能使房企有一定资金压力。

　　不过，也应客观看到，这项政策创新对地方政府财政能力有较高要求，在当前“土地财政”难以为继的背景下，仅少数城市具备落地条件，多数财政紧平衡的城市难以承接这笔新增支出。同时，也应注意到，这些政策创新并不意味着房企不再承担公共配建义务，房地产项目内一些配套，仍在规划条件中明确并纳入土地出让条件。（黄晓芳）