房地产“最冷春节”的挤出效应初现

2019-02-20 12:35来源：光明网

　　光明网评论员：今天（2月20日）有媒体报道说，己亥年春节可谓最近几年来的房地产市场“最冷春节”，1月份主要城市成交面积环比下降30%，同比下降12%，而环比下降的城市占了近九成。昨天另有消息称，即使在房地产价格始终坚挺的北京，也同样经历了楼市“最冷春节”：2月份住宅网上签约套数仅为1696套。

　　与这一新闻相伴的，是另一则有关北京市的户籍数量和外来人口数量首次“双降”的消息。据有关机构最新发布的研究结果显示，自1949年以来，北京市的人口规模一直呈上升性趋势，而在2017年，北京市外来人口和户籍人口均呈现下降，这是1949年以来首现。这个研究结果披露说，2017年末，北京市常住外来人口为794.3万人，与2016年年末相比减少13.2万人，占总人口的比重由2016年的37.2%下降为20 17年的36.6%；北京市户籍人口2017年末为1359.2万人，比2016年末减少3.7万人，降幅达到3%。

　　北京市住建委的数据似也与“双降”数量的变化呈现同一趋势。该数据显示，2016年1月份北京住宅网上签约套数为24312套，2017年1月份为12860套，2018年1月份为10527套，2019年1月份为10479套，一直呈逐年下降的趋势。不过，房地产市场交易虽然正经历“最冷”的时节，北京土地交易却迎来开门红：1月密集成交13宗住宅用地，其中以城市副中心的通州区供地最多，其他6区也有多处地块成交。这些土地交易的供地结构以居住用地为主，且集中于共有产权住房用地，这有利于在稳定房地产市场的调控的同时，降低住房市场的投机预期。

　　上述信息表明，2017年以来的政策组合，对北京市流动人口的挤出效应已经初步显现。居高不下的房价以及限购规定，让许多流动人口的选择转向。不论对资源集中度与人口数量匹配多少的讨论出现何种结论，1949年以来首次出现的北京市户籍数量和流动人口数量双双下降的事实，都标志着北京城市发展的一个新节点。

　　返乡置业潮未现，对全国楼市的影响也值得观察。据相关研究机构的统计数据显示，截至 2018年12月底，全国100个城市的新建商品住宅的库存总量为 45734万平方米，环比增长2.1%，同比增长1.6%，据估计，不计新增数量，市场消化完这些库存需要9.7个月。分析表明，自2015年1月份始，全国100个城市的库存规模就出现了持续性下跌的态势，这一态势也并未被个别月份的反弹而改变。至2018年，库存规模增长明显，10—12月的库存规模一直处在增长之中。

　　据此，相关机构的分析认为，如果一个地方的楼市在一个时期内的成交量暴增，大幅度偏离往年均值，那么，很大程度上是因为有提前入市的购买者，这样就透支了未来的市场需求。而2015年下半年至2018年，全国房地产市场也正曾经有过这样一轮大行情，在这波行情中，很多城市的房地产市场的成交量大增，房价大涨。在这些房地产市场需求被透资的城市，去库存压力较大，房地产商回笼资金的压力也同样较大。

　　有数据显示，在许多房地产市场比较景气的一二线城市，城市中因买房而还贷家庭的比例超过了城市全部家庭数量的一半甚至更多，还贷家庭中无存款的现象也比比皆是。还贷意味着在某种程度上透资未来的消费能力，因此，高比例还贷家庭的存在，也极大制约了居民消费意愿的产生和消费能力的提高，同时还影响到了消费结构以及牵制了经济结构的调整。而无存款家庭的存在，也意味着在现有社会保障的条件下，这些家庭难以抵御和承受内外风险。

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