小区公共收益不该是笔“糊涂账”

　　电梯间电子屏上滚动播放的广告、小区道路上的临时车位、楼道角落的快递柜、小区外墙上的商业海报、车辆出入口闸机上的广告……这些利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本后，依法属全体业主共有。然而，据媒体报道，在现实中，这笔业主的“集体财富”却成了一笔算不清、查不明的“糊涂账”。

　　收入多少无人知晓、开支去向讳莫如深、账目公示流于形式、业主反复投诉导致民事纠纷不断，甚至出现部分物业管理人员侵占、挪用资金触犯刑法等情况。小区公共收益治理，陷入权属有法可依、落地却步履维艰的尴尬境地。

　　之所以出现这种“非常”情形，原因是复杂的。从业主层面看，有的对《民法典》《物业管理条例》等法规不熟悉，面对越来越繁杂的小区公共收益，究竟哪些应属于全体业主共有，云里雾里搞不清楚。从物业层面看，有的理所应当地把小区公共收益视为“盘中餐”，刻意装聋作哑、模糊账目等，该公示的不公示，该给利的不给利。从监管层面看，对于一些物业的违规行为，甚至个别工作人员的违法行为，未能及时察觉、惩处和纠正，导致不少人习非成是，而这也在某种程度上滋长了踩线者的嚣张气焰。

　　小区公共收益不能沦为“糊涂账”。从法理上讲，包括小区内的道路、绿地、公共场所、公用设施和物业服务用房等，大都属于业主共有，当然也包括前面指出的电梯间等区域，也在共有共享的范围之内。由这些共有区域所获得的经济收益，扣除成本后，理所应当归全体业主所有。根据《物业管理条例》，物业服务企业主要职责，是根据合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，根本就无权“吞下”这笔不菲的公共收益。

　　制度需升级。客观而言，在《民法典》《物业管理条例》等法规中，直接规范小区公共收益的条款并不多，从现实情况看，各地做了大量“改进”工作，但“威力”还不够，还需要撬动国家立法、修订物业管理条例等专门法规，推动地方探索性举措规范化，进一步倒逼物业合规经营。

　　物业需转型。在日常生活中，物业企业多是以管理身份示人，但从本质上讲，其应当是服务者而非管理者。今年“两会”期间，就有代表提出应将“物业管理”统一为“物业服务”，让每个产权所有人真正感受到“主人翁”地位，获得住房和城乡建设部的采纳，相关部门着手修改《物业管理条例》，行业分类也由“物业管理”改成“物业服务”。随着这部法规的修缮，物业角色也应发生真正的转变。

　　监管需给力。一些物业公司肆意侵蚀小区业主的公共收益，明显违背现行法规，但令人遗憾的是，监督并不到位。从此前案例看，多亏个别业主法治意识较强，不依不饶、较真碰硬，才及时纠正了物业的错误做法。监督是权利的守护者，对于物业公司，要把合同备案、年度审计、违规处罚等监管措施用到位，杜绝一些别有用心者钻空子。

　　面对一些物业公司的“明争暗夺”，立法需要与时俱进，从住户到职能部门应挺身而出，形成群策群力、立纠立改的局面，更好保护广大业主的合法权益。（欧阳晨雨）